「貸付用不動産で節税」の仕組みとは

現金をそのまま相続すると、その金額がそのまま相続税の課税対象になります。一方、その現金でアパートやマンションを購入すると、相続税評価額は購入価格ではなく「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに計算され、さらに人に貸している分の評価減（貸家建付地・貸家の評価減）も加わります。その結果、実際の購入価格より評価額がかなり低く算定されることが多く、相続直前に賃貸不動産を購入して現金を圧縮する手法が、相続税対策として広く使われてきました。

何が変わるのか

令和8年度税制改正大綱では、相続開始前おおむね5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築された一定の貸付用不動産について、従来の路線価等ではなく、課税時期における通常の取引価格（時価）に近い評価に切り替える方向が示されています。具体的には、取得価額をもとに地価の変動などを考慮した価額の80％相当額で評価するという案が示されており、適用は令和9年1月1日以後に発生する相続・贈与からとされています。

まだ国会での正式な法案審議や政省令の細部を待つ段階ではありますが、方向性としては「駆け込みで賃貸不動産を購入して評価額を大きく圧縮する」やり方には歯止めがかかる見込みです。

対象になりやすいケース

以下のようなケースでは、今回の見直しの影響を受けやすいと考えられます。

  • 高齢のご家族名義で、比較的最近アパートやマンション、貸家を購入・新築した
  • 相続税対策を目的として、金融機関からの借入で賃貸不動産を取得している
  • 現時点でご家族の相続がここ数年以内に発生しそうな状況にある

一方で、以前から所有している賃貸物件をそのまま引き続き貸している場合や、5年より前に取得した不動産については、これまで通りの評価方法が基本になると見られています。

糟屋郡の土地活用オーナーが今から考えておきたいこと

改正の詳細はまだ確定していない部分もありますが、次のような点は今のうちに確認しておくと安心です。

  • 相続税対策として賃貸不動産の購入を検討している場合、改正前後でどの程度評価額が変わりそうか試算しておく
  • 借入を伴う土地活用は、節税効果だけでなく賃貸経営そのものの収支や空室リスクも含めて判断する
  • すでに賃貸不動産をお持ちの方も、改めて評価額と納税資金の見通しを確認しておく

税制改正の適用時期や具体的な計算方法は今後変更される可能性もありますので、詳しくは税理士や税務署などの専門家・窓口にご確認ください。相続税全般については相続相談ページもあわせてご覧ください。

まとめ

現金を賃貸不動産に換えることで相続税評価額を圧縮する手法は、令和9年以降、これまでより効果が限定される見通しです。糟屋郡でアパート経営や土地活用を検討されている方、すでに賃貸物件をお持ちの方は、制度の行方を見ながら早めに試算・相談をしておくことをおすすめします。

oota不動産では、相続や土地活用に関するご相談を随時承っております。「今の評価額がどのくらいか知りたい」「この土地、貸家にすべきか売却すべきか迷っている」といった段階でも構いませんので、かんたん無料査定や相続相談から、お気軽にお問い合わせください。