繰上返済とは

繰上返済は、返済に回したお金がローンの元金に充てられることで、その元金に対応する利息の支払いがなくなり、総返済額を減らす効果が期待できる方法です。

繰上返済には2つのタイプがあります

  • 期間短縮型：繰上返済後の毎月の返済額は変えず、完済までの期間を短くする方法。利息の軽減効果は返済額軽減型より大きいとされています
  • 返済額軽減型：返済期間は変えず、毎月の返済額を下げる方法。毎月の返済に余裕がない場合や、近い将来に教育費の負担増が見込まれる場合などに検討されます

変動金利の方は、考え方のひとつとして

変動金利型の住宅ローンは、通常、半年ごとに金利が見直されます。繰上返済した分は元金に充てられ、その元金にかかる利息がなくなりますので、残高が大きい間に元金を減らしておくことは、将来の金利上昇に備える考え方のひとつです。

なお、変動金利には、返済額の急な増加を抑える「5年ルール」（返済額の見直しは5年ごと）や「125%ルール」（見直し後の返済額は前回の1.25倍まで）が設けられている商品もありますが、すべての住宅ローンにあるわけではありません。これらは毎月の返済額の上昇を一時的に抑える仕組みで、金利上昇が大きい局面では、返済額に占める利息の割合が高まり、元金の返済が進みにくくなる可能性もあります。ご契約内容を確認しておきましょう。詳しくは「5年ルール」「125%ルール」の基礎知識もあわせてご参照ください。

全額を繰上返済に回すのは要注意

繰上返済は、手元の資金が減ることでもあります。次のような点にも注意が必要です。

  • 収入が減ったり、災害があったりしたときのために、一定の手元資金は残しておく
  • お子さまの教育費、車や家電の買い替え、リフォームなど、今後の大きな支出の予定と見比べて考える
  • 住宅ローン控除を受けている場合は、繰上返済によって返済期間（最初の返済から最終回の返済までの期間）が10年未満になると、その年分以後は控除を受けられなくなる点に注意する
  • 金融機関によって、繰上返済できる最低金額（10万円以上や100万円以上など）や手数料（1回あたり無料から数万円まで）が異なる

借り換えとの比較も忘れずに

金利差や残高、残りの返済期間によっては、借り換えで総返済額を減らせる場合があります。ただし、借り換えには保証料・事務手数料・登記費用などの諸費用がかかるため、それらを差し引いても減額が期待できるかどうか、事前に試算して比べることが大切です。借り換えの進め方については「住宅ローンの借り換え、実際どう進める？」もあわせてご参照ください。

まとめ

繰上返済に「いつでも正解」はなく、金利のタイプ、残高、家計の余裕、今後のライフプランによって最適な判断は変わります。手元資金を残しつつ、無理のない範囲で検討するのが基本です。具体的な効果は金融機関のシミュレーションや、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にご確認ください。

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※本文は、金融機関や国税庁などの公表資料に基づく一般的な内容です。住宅ローン商品の内容や税制は変わることがありますので、最新の内容は金融機関・国税庁のホームページでご確認ください。