「告知事項」とは
物件の売買や賃貸で、買主・借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を与える事実を、売主・貸主側から、事前に伝えることをいいます。過去にその物件で人が亡くなった場合などが、「心理的瑕疵」として問題になることがあります。
これまでの裁判例では、取引の目的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度などを考慮して、信義則上、告知すべき義務があるかどうかが判断されている、と国土交通省のガイドラインに整理されています。
国のガイドラインの考え方
国土交通省は、2021年（令和3年）10月に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。居住用の不動産を対象に、不動産会社（宅地建物取引業者）が、買主・借主に告げる必要があるかを判断するための、一般的な基準を示したものです。主な考え方は次のとおりです。
- 老衰や持病による病死などの自然死、階段からの転落・入浴中の溺死・転倒・食事中の誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の死は、売買・賃貸とも、原則として告げなくてよい
- ただし、亡くなった方が長期間人知れず放置されたことなどで、特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告げる必要が出てきます
- 上記以外（自殺・他殺など）は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告げる必要がある
- 賃貸では、上記以外の死や、特殊清掃等が行われた死が発覚してから、概ね3年を過ぎれば、原則として告げなくてよい。売買には、この「概ね3年」という目安は示されていません
買主から事案の有無を尋ねられた場合や、社会的な影響が大きい事案の場合は、経過した期間や死因にかかわらず、告げる必要があります。
なお、ガイドラインは法令ではなく、不動産会社の義務の判断基準となる「一般的な基準」です。個別の民事上の責任は、契約の内容などで判断され、ガイドラインに沿った対応をしていても、民事上の責任を回避できるとは限りません。
告げる場合、何を伝えるのか
ガイドラインでは、告げる内容は、次のとおりとされています。
- 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は、発覚した時期）
- 場所
- 死因（自然死・他殺・自死・事故死などの別。不明な場合は、その旨）
- 特殊清掃等が行われた場合は、その旨
一方で、亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に配慮するため、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況までは、告げる必要がないとされています。後日のトラブルを防ぐため、書面の交付などで告げることが望ましいとされています。
「伝えない」リスク
告げるべき事実を知っていながら伝えずに売却すると、後から、買主さんに民事上の責任を問われる可能性があります。ガイドラインでも、売買を媒介する不動産会社は、売主に対して、事案の存在を故意に告げなかった場合などには、民事上の責任を問われる可能性があることを、あらかじめ伝えることが望ましいとされています。代金の減額、損害賠償、契約の解除につながるおそれもあります（契約不適合責任の基礎知識をご参照ください）。
また、媒介する不動産会社は、売主さんに、「告知書（物件状況等報告書）」などの書面に、過去に生じた事案を記載するよう求めます。ここへの記載は、事実のとおりに、正確にお願いします。亡くなった状況が気になる場合は、早めに不動産会社へ、正直に共有しておくことが、結果的に、ご自身を守ることにつながります。
売却前に整理しておきたいこと
- いつ、どこで、どのような状況だったのか（家族で記憶と記録をそろえる）
- 発見までの期間や、特殊清掃・リフォームの有無
- 近隣の方がご存じの事情があるか（周知の程度は、判断の要素の一つです）
- 売買契約書・重要事項説明書・告知書に、どう記載するか
ガイドラインが対象としていない場合
搬送先の病院で亡くなった場合の取扱い、人の死が生じた建物を取り壊して、土地として取引する場合の取扱いなどは、一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がなく、現時点では、ガイドラインの対象とされていません。判断に迷う場合は、早めに不動産会社や弁護士へご相談ください。
まとめ
- 自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよいとされています
- 特殊清掃が行われた場合や、自殺・他殺などは、告げる必要が出てくることが多くなります。売買には、賃貸のような「概ね3年」の目安は、示されていません
- 隠して売るのは、後のトラブルのもと。まず不動産会社に、事実を正直に伝えて相談しましょう
- 個別の判断は事案ごとに異なるため、詳しくは専門家（宅地建物取引業者・弁護士）にご確認ください
oota不動産では、相続した実家の売却や、かんたん無料査定のご相談を承っています。相続のご相談も含め、お気軽にお問い合わせください。売却の進め方は実家を糟屋郡で売却するときの流れもご参照ください。
※本文は、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）に基づく一般的な内容です。個別の判断は、事案ごとに異なります。詳しくは、専門家（宅地建物取引業者・弁護士）にご確認ください。