リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅（主に土地・建物）を担保にして金融機関からお金を借り、契約者が亡くなった後に自宅を売却するなどして一括で返済する仕組みです。存命中は毎月「利息のみ」を支払うタイプが多く、元金の返済は基本的に発生しません。年金だけでは心もとないけれど、住み慣れた家は離れたくない、という高齢のご相談者から関心を寄せられることが増えています。

最近は住宅価格の高騰もあって利用件数が伸び、国内の融資残高は2,000億円を超える規模になっているとの報道もあります。一方で、借入時期や融資条件によって最終的な利息負担に1,000万円以上の差が生じるケースがあると指摘されており、「便利そう」というイメージだけで決めるのは禁物です。

リースバックとの違い

似ているようで、仕組みは正反対に近いところがあります。

  • リースバック：自宅を売却して現金化し、その後は「家賃」を払って賃貸として住み続ける（所有権は買主に移る）
  • リバースモーゲージ：自宅を担保に「借入」をして、所有権は自分のまま住み続ける（利息を払いながら、亡くなった後に売却して返済）

まとまった資金が一度に必要ならリースバック、毎月の年金収入を補う形で緩やかに資金を確保したいならリバースモーゲージ、と目的によって向き不向きが分かれます。リースバックの詳しい仕組みについては「リースバック」の基礎知識もあわせてご参照ください。

検討するときに知っておきたいポイント

  • 変動金利型が中心で、金利上昇局面では利息負担が増えます。日銀の政策金利引き上げを受けて、2026年は各行の変動金利が1％台に乗るなど上昇傾向にあり、借入時より返済額が膨らむ可能性を織り込んでおく必要があります
  • 対象エリアや建物の築年数、担保評価額に条件があり、糟屋郡のような郊外エリアでは都市部より評価が伸びにくく、希望額まで借りられないこともあります
  • 推定相続人（お子さんなど）の同意を求める金融機関が多く、後々のトラブルを避けるためにも、契約前に家族で話し合っておくことが大切です
  • 契約者が認知症等で判断能力を失うと、追加の手続きが難しくなる場合があります。将来に備えて家族信託などとあわせて検討されるご家庭もあります
  • 存命中に自宅の評価額が下がったり、想定より長生きされたりすると、融資枠の上限に達し、追加借入ができなくなることもあります

認知症に備えた家族信託については「家族信託」の基礎知識もあわせてご参照ください。

まとめ

リバースモーゲージは「自宅に住み続けながら資金を得る」という点でリースバックと似た響きを持ちますが、所有権が残る借入である分、金利変動や相続人との合意形成など、事前に整理しておくべき論点が多い制度です。メリットとリスクの両面を理解したうえで、ご自身のライフプランに合うかどうかを見極めることが大切です。制度の詳細や税務上の扱いについては、取り扱い金融機関や税理士など専門家にご確認いただくことをおすすめします。

弊社では、実家や自宅の将来的な活用方法について、相続相談やかんたん無料査定を通じてご相談を承っています。「リバースモーゲージとリースバック、うちの場合はどちらが向いているだろう」といった段階でも、お気軽にお声がけください。