家を建てるには、「道路に2m以上」接していることが必要です

建築基準法では、建物の敷地は、原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないとされています（建築基準法第43条。いわゆる「接道義務」）。この決まりは、都市計画区域などの中で適用されます。火事や急病のときに、消防車や救急車が入れるようにすることなどが目的です。

ここで注意したいのは、「目の前に道がある＝建築基準法上の道路」とは限らないことです。建築基準法上の道路は、原則として幅4m以上のもの（同法第42条第1項）とされ、見た目は道でも、法律上の道路にあたらない通路もあります。

  • 道路に接している長さ：敷地が道路に接する部分が2m未満だと、原則として建物を建てられません（旗ざお地の「さお」の部分の幅などに注意）
  • 道の種類：公道か私道かとは別に、建築基準法上の道路かどうかが大切です

幅4m未満の道に面した土地は「セットバック」が必要なことがあります

古くからの住宅地には、幅が4mに満たない道も少なくありません。こうした道のうち、建築基準法が適用されるようになった時点で、すでに建物が立ち並んでいたもので、特定行政庁（建築確認などを担当する役所）が指定したものは、道路とみなされます。条文の番号から、「2項道路」（同法第42条第2項）と呼ばれます。

2項道路に面した土地では、原則として、道の中心線から2m下がった線が、道路との境界線とみなされます。道の反対側が川や崖などの場合は、反対側の端から4mの線となります。建て替えなどのときに、敷地の一部を道路として下げることを、「セットバック」といいます。

  • 下げた部分には建てられない：建物だけでなく、門や塀なども、原則として道路部分には建てられません（同法第44条）
  • 今の建物は、そのまま使える：セットバックは、主に建て替えや新築のときに問題になります。今の家に住み続けること自体は、一般的に問題ありません

売却・購入のご相談は無料です

「相場を知りたいだけ」という段階でも、お気軽にどうぞ。

かんたん無料査定購入のご相談はこちら

セットバックで変わること：敷地面積と税金

セットバックした部分は、建物を建てるときの「敷地面積」に算入されないとされています（建築基準法施行令第2条第1項第1号ただし書）。建蔽率・容積率（敷地に対して建てられる建物の大きさの割合）は、この敷地面積をもとに計算するため、登記簿の面積どおりの大きさの家が建てられるとは限りません。

土地の広告や資料に「セットバック要」などの記載があるときは、下げる部分のおおよその面積も確認しておくと安心です。また、セットバックした部分の固定資産税は、自治体の手続きによって、非課税などの扱いになる場合があります。取り扱いは自治体ごとに異なるため、町の税務担当課にご確認ください。

道路に接していない土地（いわゆる「再建築不可」）は？

接道義務を満たさない土地は、原則として、建て替えができません。不動産の広告などで「再建築不可」と書かれるのは、主にこのような土地です。建築基準法には、一定の条件を満たし、特定行政庁が認めた場合に建築できる例外の仕組み（同法第43条第2項）もありますが、認められるかどうかは個別の判断です。

売るときには、買い手が建て替えられるかどうかを気にするため、価格や売れるまでの期間に影響することがあります。お隣の土地の一部を買い足すなど、接道の条件を整える方法を検討できる場合もあります。土地の価格を考えるときの見方は、「「とりあえず査定」って何を見ればいい？机上査定と訪問査定の基礎知識」もご参照ください。

土地を買う前・売る前に、確認したいこと

  1. 前面の道路の種類と幅：建築基準法上の道路か、2項道路か。道路の種類は、特定行政庁の建築指導の窓口で確認できます（糟屋郡の場合は、物件のある町の担当課や、福岡県の窓口にお問い合わせください）
  2. 道路に接している長さ：2m以上あるか。境界がはっきりしないときは、測量で確かめます（「境界確定測量の基礎知識」）
  3. セットバックの有無と面積：建てられる家の大きさに影響します
  4. 私道の場合の権利：通行や、水道・ガス管の工事のための掘削について、所有者の承諾が必要かどうか
  5. 土地のほかのリスク：浸水や土砂災害の区域（「その物件、水害ハザードマップの説明を受けていますか？」）、中古の家付きの場合は建物の状態（「糟屋郡で中古住宅を購入するときの注意点と基礎知識」）

不動産会社が仲介する売買では、契約の前に、宅地建物取引士が「重要事項説明」で、道路や建築の制限について説明します。分からない点は、その場で遠慮なく質問してください。

まとめ

  • 家を建てるには、原則として、建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接している必要があります
  • 幅4m未満の「2項道路」に面した土地は、建て替えのときに、道の中心線から2mまで下げる「セットバック」が必要です
  • セットバックした部分は、敷地面積に入らず、門や塀も建てられません
  • 道路の種類は、役所の建築指導の窓口で確認できます。買う前・売る前に確かめておくと安心です

具体的な取り扱いは、土地ごと・自治体ごとに異なります。oota不動産では、糟屋郡での土地のご購入（土地探し）や、土地のご売却のご相談を承っております。「この土地に家が建てられるか知りたい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

※本文は、建築基準法・建築基準法施行令などに基づく一般的な内容です。道路の種類やセットバックの扱い、例外の許可などは、個別の土地や自治体の判断によって異なります。詳しくは、町の担当課や特定行政庁の建築指導の窓口、専門家にご確認ください。

この記事の監修
太田 秀一郎
株式会社oota不動産 代表取締役／宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

糟屋郡を中心に、不動産の売買・賃貸・管理・相続のご相談をお受けしています（宅地建物取引業 福岡県知事免許（1）第20299号）。詳しくは代表の思い・会社概要をご覧ください。