賃貸の連帯保証人は、何を保証しているの？
賃貸住宅の連帯保証人は、借主が家賃を払えなくなったときだけでなく、退去時の原状回復の費用や、お部屋を傷めたときの損害賠償など、賃貸借契約から生じる借主の債務をまとめて保証するのが一般的です。このように、将来発生するかもしれない、金額の決まっていない債務をまとめて保証する契約を「根保証契約（ねほしょうけいやく）」といいます（民法465条の2第1項）。
法務省のパンフレットでも、根保証の例として、子どものアパートの賃料などを親がまとめて保証するケースが挙げられています。なお、保証契約は書面（または電磁的記録）でしなければ効力を生じません（民法446条2項・3項）。
2020年4月から、「極度額」の定めがないと無効に
2020年4月1日に施行された改正民法で、個人が保証人になる根保証契約（個人根保証契約）は、「極度額」を定めなければ、その効力を生じないこととされました（民法465条の2第2項）。極度額とは、保証人が負う責任の上限額のことです。家賃・遅延損害金・損害賠償などを全部合わせて、この金額までしか保証人は責任を負いません。
- 金額で明確に定める：法務省は、極度額は「○○円」などと明瞭に定める必要があるとしています。国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」のQ&Aでは、「～円（契約時の月額賃料の～か月相当分）」などの書き方が例として示されています。
- 書面に書く：極度額の定めも、保証契約と同じく書面などで行う必要があります（民法465条の2第3項）。
- あとで家賃が変わっても、極度額は変わらない：標準契約書の解説では、保証契約を結んだあとに賃料が増減しても、契約時に定めた極度額が適用されるとされています。
極度額をいくらにするかについて、法律で決まった基準はありません。国土交通省は、具体的な額は関係する当事者の間で十分に協議して決めることとしており、その参考として「極度額に関する参考資料」（2018年3月）を公表しています。
借主や保証人が亡くなったら？「元本の確定」
個人根保証契約では、次のような場合に、保証の対象となる債務の元本が「確定」します（民法465条の4第1項）。確定したあとに新しく発生する債務は、保証の対象外になります。
- 借主（主たる債務者）または保証人が亡くなったとき
- 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
- 債権者（貸主）が、保証人の財産について強制執行などを申し立てたとき（手続が開始された場合に限る）
たとえば、連帯保証人だった親御さんが亡くなった場合、その後もお子さんが住み続けていても、亡くなった後に発生する家賃は、元の保証契約の対象にはなりません。国土交通省の標準契約書（第17条3項）にも、この考え方が盛り込まれています。貸主側から、新しい保証人や保証会社の利用をお願いされることがあるのは、このためです。親が亡くなったあとの手続き全般については、「親が亡くなったあと、『期限』があるのはどの手続き？」もご参照ください。
保証人は、家賃の支払い状況を聞くことができます
借主から頼まれて保証人になった場合、保証人が求めれば、貸主は、家賃の滞納の有無や、未払いの金額などの情報を、遅滞なく提供しなければならないとされています（民法458条の2）。標準契約書の第17条4項にも、同じ趣旨の定めがあります。「知らないうちに滞納が積み重なっていた」という事態を防ぐためのルールです。気になるときは、遠慮せずに貸主や管理会社に確認してみましょう。
「保証会社（家賃債務保証）」とは、どう違うの？
賃貸契約では、連帯保証人の代わりに、または連帯保証人とあわせて、家賃債務保証会社の利用を求められることがよくあります。保証会社は法人なので、極度額のルール（個人根保証契約のルール）は適用されません（民法465条の2第1項は「保証人が法人でないもの」を対象としています）。
- 保証料がかかる：契約時や更新時に保証料を支払う形が一般的です。金額や内容は会社・プランによって異なります。
- 立て替えたお金は、あとで借主に請求される：保証会社が家賃を立て替えても、借主の支払い義務がなくなるわけではありません。
- 国の登録制度がある：国土交通省は、2017年10月から「家賃債務保証業者登録制度」を設けており、登録業者の一覧をホームページで公表しています。登録は任意ですが、登録業者には、契約前の重要事項の説明や書面の交付などのルールが求められています。
国土交通省の標準契約書にも、連帯保証人を立てる「連帯保証人型」と、保証会社を利用する「家賃債務保証業者型」の2種類があります。更新料や退去時の敷金精算については、「糟屋郡の賃貸契約｜更新料・敷金精算でよくあるトラブルと注意点」で解説しています。
連帯保証人を頼まれたとき、確認しておきたいこと
- 極度額はいくらか：契約書に金額が書かれているか、その額を負担できるかを確認しましょう。
- どの契約の保証か：物件の所在地・部屋番号・契約期間・賃料を確認します。普通借家か定期借家かも見ておくと安心です（「定期借家契約とは」）。
- 保証会社との併用か：保証会社も利用する契約か、連帯保証人だけの契約かで、実際に請求される場面が変わることがあります。
- 更新のときの扱い：更新のときに保証契約も更新するのか、連絡が来るのかを確認しておきましょう。
なお、2020年4月1日より前に結ばれた保証契約には、原則として改正前の民法が適用されます。ただし、法務省の資料では、施行日以後に保証契約を合意で更新した場合には改正後の民法が適用されるとされています。古い契約の更新が近い方は、契約書の内容を一度見直してみてください。
貸主（オーナー様）側で気をつけたいこと
個人の連帯保証人をお願いする場合は、契約書に極度額を金額で明記することが欠かせません。記載がないと保証契約そのものが無効になり、いざというときに保証人へ請求できなくなるおそれがあります。古い書式をそのまま使っていないか、更新時の保証人への連絡や、保証人が亡くなったときの対応をどうするかも、あらかじめ決めておくと安心です。設備の故障など入居中の対応については「賃貸のお部屋で給湯器やエアコンが壊れたら？修理は誰の負担？『修繕』と家賃減額の基礎知識」を、管理を任せる場合の考え方は「賃貸管理を任せるという選択肢」をご参照ください。
まとめ
賃貸の連帯保証人は、①家賃だけでなく原状回復費なども含めてまとめて保証する「根保証」、②2020年4月以降の個人の根保証は、極度額（上限額）を書面で定めないと無効、③借主や保証人が亡くなると、その後の債務は保証の対象外、④保証人は貸主に支払い状況を聞ける、⑤保証会社には極度額のルールは適用されない、というのが基本のポイントです。
当社では、糟屋郡エリアのお部屋探しや、オーナー様向けの賃貸管理のご相談を承っております。契約書の保証の欄の見方など、気になる点がありましたら、お気軽にoota不動産までお問い合わせください。
※本文は、民法（第446条・第458条の2・第465条の2・第465条の4、平成29年法律第44号附則）、法務省「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります」「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」、国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）」とその解説・Q&A、「極度額に関する参考資料」（2018年3月）、「家賃債務保証業者登録制度」の各ページに基づく一般的な内容です（2026年11月2日時点で確認）。実際の保証の範囲や極度額、保証会社の契約内容は、契約書や個別の事情によって異なります。具体的なご判断については、管理会社・貸主のほか、消費生活センターや弁護士などの専門家にご相談ください。