借り換えを検討する前に、まず3つの数字を確認

借り換えが得かどうかを考える前に、まずはご自身の状況を数字で整理しておくことが第一歩です。

  • 借入残高：一般的に1,000万円以上が借り換えメリットを出しやすい目安とされています
  • 残りの返済期間：残期間が10年以上あると、諸費用を回収できる余地が大きくなります
  • 現在の適用金利と、借り換え候補の金利差：金利差が1%以上あると効果が出やすいといわれますが、これはあくまで目安です

これらは金融機関から送られてくる返済予定表や、年に一度届く「残高証明書」で確認できます。金利上昇局面の全体像については「住宅ローンの変動金利、ついに上昇へ？」、変動金利の急激な負担増を抑える仕組みについては「5年ルール・125%ルールの基礎知識」もあわせてご参照ください。

申込みから完済までの流れ

借り換えの手続きは、おおむね次のようなステップで進みます。

  • 1. 複数の金融機関でシミュレーション：ネット上の簡易シミュレーターで、月々の返済額や総返済額の差をざっくり確認します
  • 2. 事前審査（仮審査）の申込み：気になる金融機関2〜3行に同時に申し込み、審査結果と提示条件を比較するのが一般的です
  • 3. 本審査の申込み：事前審査を通った金融機関の中から1行に絞り、正式な書類を提出します
  • 4. 金銭消費貸借契約の締結：新しいローンの契約を結びます
  • 5. 既存ローンの完済・抵当権抹消、新ローンの抵当権設定：司法書士が手続きを行うのが一般的です

一般的に、事前審査の申込みから完済までは1〜2か月程度かかることが多いとされています。余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。

必要書類の目安

  • 本人確認書類、印鑑証明書
  • 源泉徴収票や確定申告書など、直近の収入がわかる書類
  • 現在の住宅ローンの返済予定表、残高証明書
  • 物件の登記事項証明書、固定資産税納税通知書

必要書類は金融機関によって多少異なりますので、事前審査の段階で案内をよく確認しておくと安心です。

諸費用の目安と損益分岐点の考え方

借り換えには、新規借入と同様にさまざまな諸費用がかかります。

  • 事務手数料（金融機関によって定額型・借入額に対する定率型がある）
  • 保証料（保証料型の場合。金融機関によっては金利に上乗せするタイプもあります）
  • 登記費用（抵当権抹消・設定にかかる登録免許税と司法書士報酬）
  • 印紙税（契約書に貼付）
  • 既存ローンの一括繰上返済手数料

これらの諸費用の合計と、借り換えによる利息軽減額を比べて、「何年で諸費用分を回収できるか」を試算しておくことが大切です。金利差だけで判断せず、必ずトータルの損益で比較しましょう。

糟屋郡でのご相談で意識したいこと

借り換えのタイミングでは、あわせて「今の家に住み続けるか、住み替えるか」を考え直される方も少なくありません。住み替えを視野に入れる場合は、借り換え諸費用と、売却・住み替えにかかる費用の両方を比較検討することになります。物件の売却価格の目安が分からないと判断がしにくいため、早めに査定を受けておくと選択肢を整理しやすくなります。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、金利差だけでなく、残高・残期間・諸費用を含めたトータルでの損益を確認することが何より大切です。複数の金融機関でシミュレーションを取り、必要書類を早めに準備しておくことで、スムーズに手続きを進められます。具体的な条件や税制上の取り扱いについては、金融機関や税理士など専門家にご確認ください。

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