「契約不適合責任」とは？
売却した建物や土地が、契約で定めた内容（種類・品質・数量）と違っていた場合に、売主が負う責任のことです。2020年（令和2年）4月施行の民法改正で、以前の「瑕疵担保責任」にかわって整理されました。たとえば、契約書に記載のない雨漏りやシロアリ被害が引き渡し後に見つかった場合などが対象になります。
買主さんは、内容に応じて次のような請求ができます（民法第562条〜564条）。
- 追完（修補・修理など）の請求
- 代金の減額請求
- 損害賠償の請求
- 契約の解除
種類・品質に関する不適合の場合、買主さんは、不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないと、これらの請求ができなくなるのが民法の原則です（民法第566条）。ただし、売主が引き渡しのときに不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、この期間の制限はありません。
個人が売る実家の場合
売主も買主も個人（宅地建物取引業者ではない）の売買では、契約不適合責任を免除する特約や、責任の期間・範囲を限定する特約（たとえば「付帯設備については責任を負わない」）を結ぶことができます。中古住宅の個人間売買では、「引き渡しから3か月間のみ責任を負う」といった特約が、実務上よく使われています。
ただし、売主さんが不具合を知っていながら買主さんに伝えなかった場合は、特約があっても責任を免れません（民法第572条）。
売主さんができる備え
- 知っている不具合は、すべて買主さんに伝える
- 「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」を正確に書く：既知の不具合や修繕履歴を記載するのが、標準的な運用です
- 築年数の古い家は、売却前にインスペクション（建物状況調査）を検討する：基礎や外壁などの構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の劣化や不具合を調べる調査で、国の講習を修了した建築士が行います。売主さんにとっては、引き渡し後のトラブル回避や、他の売却物件との差別化につながるとされています。なお、性能を保証するものではありません
- 契約書の責任の範囲と期間を、契約前に確認する
2018年の宅地建物取引業法の改正で、不動産会社は、媒介契約のときにインスペクション業者のあっせんの可否を示すこと、インスペクションを実施した場合はその結果を買主さんに説明することが義務付けられました（実施そのものが義務になったわけではありません）。詳しくは「中古住宅の『見えない不具合』が心配？建物状況調査（インスペクション）の基礎知識」をご参照ください。
古い家ほど「どこまで直して売るのか」「現状のまま売るのか」で迷われます。現状渡しで売る場合も、状態を正直に開示して書面に残しておくことが、あとのトラブルを防ぐいちばんの近道です。売却方法による取扱いの違いは「仲介」と「買取」どちらがいい？、売却の進め方は実家を糟屋郡で売却するときの流れもご参照ください。
まとめ
- 契約不適合責任は、契約内容と違う物件を引き渡した売主が負う責任
- 個人の売却では、特約で期間や範囲を定めるのが一般的
- 知っている不具合は隠さず、書面で伝えておくことが大切
なお、責任の範囲は契約内容や個別の事情で変わります。詳しくは専門家や、必要に応じて弁護士などにご確認ください。
実家の売却で「現状のまま売れるのか」「どこまで説明が必要か」などご不安な点は、まずはかんたん無料査定やお問い合わせから、お気軽にご相談ください。売買仲介のご案内もご覧ください。
※本文は、民法の条文や東京都住宅政策本部・国土交通省の公表資料などに基づく一般的な内容です。責任の範囲は契約内容や個別の事情によって変わりますので、詳しくは専門家や弁護士にご確認ください。