認知症になると、不動産の売却はどうなる？
不動産の売買契約は、ご本人が内容を理解し、自分の意思で判断できること（意思能力）が前提です。民法では、意思表示をしたときに意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています（民法第3条の2）。
そのため、判断能力が低下したあとは、家族信託や任意後見契約などの事前の備えがない限り、たとえ家族であっても、親名義の家を代わりに売ることはできません。「子どもが代わりに署名・押印すればいい」という方法は、のちのトラブルにつながるため避けてください。
選択肢①：成年後見制度を使う
判断能力が低下した後に使える代表的な方法が、家庭裁判所に申し立てる「法定後見制度」です。判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型があります。家庭裁判所が選んだ成年後見人が、ご本人に代わって財産を管理し、売買契約などを行います。注意したいのは次の点です。
- 後見人は家庭裁判所が選びます：申立書に候補者を記載できますが、記載した方が必ず選ばれるわけではありません。事案に応じて、弁護士・司法書士などの専門職が選ばれたり、複数の後見人が選ばれたりすることもあります。希望した人が選ばれなかったことを理由に、不服を申し立てることはできません
- 居住用の不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要です：民法859条の3により、ご本人の居住用の建物やその敷地を売却・賃貸などする場合は、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。許可を得ずに売却した場合、その売却は無効になります
- 「居住用」には、今は住んでいない家も含まれることがあります：病院や施設に入っている方が、過去に住んでいた家や、退院などで将来戻る可能性がある家も、居住用不動産に含まれます
- 許可の判断は慎重に行われます：申立書には、売却の必要性（施設費用の捻出など）を具体的に記載します。家庭裁判所のハンドブックでは、価格の相当性を示す資料（不動産会社作成の価格査定書や固定資産評価証明書など）の保管が案内されています。そのため、事前の査定が重要になります
- 後見は、本人を守るための制度です：ご本人の財産は、ご本人のために使うのが前提です。相続税対策のための贈与や、資産運用などは、原則として認められません
選択肢②：元気なうちに備えておく
判断能力がしっかりしているうちであれば、次のような備えができます。ただし、これらの契約を結ぶにも意思能力が必要で、判断能力が低下してからでは結べない場合があります。
- 家族信託：信頼できる家族に、財産の管理・処分を託す契約です。仕組みの詳細は「認知症になる前に、実家の管理を託しておく？『家族信託』の基礎知識」をご参照ください
- 任意後見契約：将来、判断能力が低下したときの後見人をあらかじめ決めておく契約で、公正証書で結びます。判断能力が低下したら家庭裁判所に申し立て、任意後見監督人が選ばれたときから契約の効力が生じます
- 売却・住み替えの方針を家族で話し合う：必要なら、早めに売却を進める選択肢もあります
どの方法が合うかは、ご家族の状況や不動産の使い道によって変わります。
今からできる準備
まずは、実家の登記簿上の名義人（親本人か、すでに亡くなった祖父母のままか）を確認しましょう。名義が亡くなった方のままの場合は、相続登記が必要です（相続登記の義務化）。あわせて、おおよその価値を知っておくと、施設費用や今後の方針を考えやすくなります（机上査定と訪問査定の基礎知識）。10月は帰省や行楽で家族が顔を合わせやすい季節です。年末年始の前に、少しずつ話し合いを始めておくと安心です。
まとめ
- 判断能力が低下すると、事前の備えがない限り、本人名義の不動産は家族でも自由に売れません
- 成年後見制度では、居住用不動産の売却に家庭裁判所の許可が必要です
- 元気なうちの家族信託や任意後見契約など、早めの備えが選択肢を広げます
- 制度の詳細や手続きは、司法書士・弁護士などの専門家や、お住まいの市町村の窓口にご確認ください
ご実家の将来について迷われたら、oota不動産の相続相談やかんたん無料査定をお気軽にご利用ください。糟屋郡の地域事情を踏まえて、一緒に考えます。
※本文は、民法の条文や裁判所の公表資料に基づく一般的な内容です。個別のケースや手続きの詳細は、司法書士・弁護士などの専門家や、家庭裁判所にご確認ください。