事前審査と本審査の違い
住宅ローンの審査は、多くの金融機関で、大きく2段階に分かれます。
- 事前審査（仮審査）：物件の売買契約の前に、購入希望者の返済能力を、金融機関が簡易的に確認する審査です。申告をもとにした確認で、結果が出るまでは、数日程度が目安とされています
- 本審査（正式審査）：売買契約の後に、提出書類や、物件の担保評価などを、詳しく確認する正式な審査です。1〜2週間程度が目安とされています
事前審査に通っても、本審査で結果が変わることがあります。事前審査の結果は、「融資の約束」ではなく、「おおよその目安」と考えておくと安心です。なお、事前審査を行わない金融機関や商品もあり、すべてに共通する流れではありません。期間や基準は、金融機関ごとに異なります。
事前審査で、主に見られるポイント
金融機関ごとに基準は異なりますが、一般的には、次のような点が確認されます。
- 年収と勤務先、勤続年数
- 他の借入（自動車ローン、カードローン、奨学金など）の有無と返済額
- 信用情報：クレジットカードやローンの契約内容・支払状況、携帯電話の端末代の分割払いなどです
- 希望する借入額と、年収に対する返済の負担（返済負担率）。目安は「住宅ローン金利が上がっています。今、家を買うか迷ったら？」をご参照ください
- 団体信用生命保険（団信）に加入できる健康状態
信用情報は、CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターなどの信用情報機関に登録されています。延滞などの記録があると、審査にマイナスに働きます。携帯電話の端末代を分割で購入している場合は、割賦契約として記録されることがあり、通信料とは別に、端末代の支払い遅れも、記録に残る場合があります。ご自身で、信用情報機関に開示を請求して、確認することもできます。
団信については、民間の住宅ローンでは、加入が融資の条件になっているのが一般的で、健康状態によっては、加入できないことがあります（加入しやすくした商品もあります）。一方、フラット35は、団信への加入は任意で、健康上の理由などで加入しない場合も、利用できます。仕組みの詳細は「住宅ローンの団信、入るだけで安心？」、フラット35の金利の見方は「フラット35の金利、どの数字を見ればいい？」をご参照ください。
申込み前にできる準備
- 源泉徴収票や確定申告書、直近の給与明細など、収入を示す書類を用意する（必要な書類は、金融機関や職業によって異なります）
- 使っていないカードローンや、キャッシング枠付きのクレジットカードの枠を整理しておく。借入残高が0円でも、契約枠があると、「限度額まで借りられる状態」と見なされ、審査に影響する場合があります。完済と解約は別なので、不要なものは、解約や減額を検討します
- 自分の借入状況（残高・毎月の返済額）を一覧にしておく
- 「借りられる額」ではなく、毎月無理なく返せる額から逆算する
注意したいこと
事前審査の結果が出る前に、売買契約や手付金の支払いを進めてしまうと、あとで借入額が足りなくなったときに困ります。契約の前に、不動産会社と、スケジュールを確認しておきましょう。
売買契約のあとに、本審査を受けます。本審査で融資の承認が得られなかった場合に備えて、売買契約書には、「住宅ローン特約（融資利用の特約）」が付くのが一般的です。契約書で定めた期日までに融資の承認が得られないときは、契約を白紙に戻すことができ、手付金も返還される仕組みです。ただし、期日までに解除の通知が必要な型もあり、期日や方法は、契約書ごとに異なります。契約の前に、金融機関名・融資額・期日を、確認しておきましょう。契約書では、契約後すみやかに、融資の申込みをすることが定められているのが一般的です。
事前審査のあとに、転職したり、新しい借入（自動車ローンなど）をしたりすると、本審査に影響することがあります。申込みの内容は、事実のとおりに、正確に伝えてください。審査の結果や金利、条件は、人や時期によって異なります。個別の内容は、金融機関や専門家にご確認ください。
まとめ
- 住宅ローンの審査は、多くの場合、事前審査（売買契約の前）と本審査（売買契約の後）の2段階です
- 見られるのは主に、収入・勤務先・他の借入・信用情報・健康状態（団信）です
- 申込み前に、書類と借入状況（カードローンの枠など）を整理しておくとスムーズです
- 「借りられる額」ではなく、「返せる額」で考えましょう
- 売買契約書の住宅ローン特約の期日と方法を、契約前に確認しましょう
- 詳しくは、金融機関や専門家にご確認ください
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※本文は、金融機関・信用情報機関・住宅金融支援機構などの公表情報や、一般的な実務に基づく内容です。審査の基準や条件は、金融機関ごとに異なります。詳しくは、金融機関や専門家にご確認ください。