住宅ローン金利の最近の動き
報道によると、2026年10月のフラット35の最低金利（返済期間21年以上35年以下）は3.83%で、前月から0.37ポイント上がり、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準となりました。固定金利を中心に、金利が上昇傾向にあるという見方が広がっています。変動金利は、短期金利に連動して半年ごとに見直されるのが一般的で、今後の日銀の金融政策次第で動く可能性があります。金利は金融機関や借入条件によって異なり、毎月変わりますので、最新の数字は必ず金融機関の公式情報でご確認ください。数字の見方は「ニュースで見る『フラット35の金利』、どの数字を見ればいい？」もご参照ください。
金利が0.5%上がると、返済額はどう変わる？
たとえば、借入3,000万円・35年返済・元利均等返済（金利は全期間一定、ボーナス払いなし）で試算すると、目安は次のとおりです。
- 金利1.5%：月々の返済 約9.2万円（総返済額 約3,858万円）
- 金利2.0%：月々の返済 約9.9万円（総返済額 約4,174万円）
- 金利2.5%：月々の返済 約10.7万円（総返済額 約4,504万円）
金利が0.5%上がるごとに、月々の返済額は約7,500〜7,900円、総返済額は約320〜330万円増える計算です（1.5%から2.0%で約316万円、2.0%から2.5%で約331万円）。金利は「小さな数字」に見えて、長期では大きな差になります。
参考として、10月のフラット35の最低金利3.83%で同じ条件を試算すると、月々の返済は約13.0万円（総返済額 約5,451万円）です。上記の金利は試算のための仮定であり、実際の金利や返済額は、金融機関や借入条件によって異なります。変動金利は、将来の金利変動によって返済額が変わる場合があります。
「待つ」ことにもリスクがあります
国土交通省の不動産価格指数（住宅）では、全国の住宅価格は上昇傾向にあると報じられています。また、建築資材費や人件費の上昇を背景に、新築のコストも高い水準が続いています。そのため、金利が下がるのを待っている間に、物件価格や建築費が上がる可能性もあります。ただし、価格や建築費は地域や物件によって異なり、下がる場合もあります。人気のエリアの物件は、検討している間に決まってしまうこともあります。
反対に、焦って無理な借入をするのも禁物です。大切なのは「金利を当てること」ではなく、「金利が上がっても払い続けられる計画」を立てることです。
購入前に確認したい3つのポイント
- 返済負担率：年間の返済額（自動車ローンなど他の借入も含みます）を、年収で割った割合です。無理のない水準の目安は、一般に20〜25%程度とされています。なお、金融機関の審査基準はこれより高く、フラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別のものとして考えましょう
- 金利タイプ：変動・固定・固定期間選択型の特徴を理解し、将来の金利上昇に耐えられるか試算します。金利と変動・固定の選び方、「5年ルール」「125%ルール」の基礎知識もご参照ください
- 諸費用と予備資金：頭金だけでなく、諸費用や急な出費に備える資金を残しておきます。借入後の備えについては繰上返済の考え方、団信やペアローンについては団信とペアローンの基礎知識をご覧ください
まとめ
金利上昇局面では、「今買うべきか待つべきか」に唯一の正解はありません。ご家族のライフプランと家計の余力を基準に、複数パターンで返済シミュレーションを行うことが大切です。なお、ローンや税制の最新の条件は変わることがありますので、詳しくは金融機関・ファイナンシャルプランナー・自治体窓口などの専門家にご確認ください。
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※返済額の試算は、元利均等返済・金利は全期間一定・ボーナス払いなしの仮定による目安です。金利の動きは報道に、返済負担率の目安は一般にいわれる水準に基づきます。最新の金利や審査基準は、金融機関にご確認ください。