小規模宅地等の特例とは？
亡くなった方（被相続人）や、その方と生計を一にしていた親族が、事業や居住に使っていた土地について、一定の面積までの部分の相続税の評価額を減らせる制度です。主な区分は次のとおりです。
- 特定居住用宅地等（自宅の敷地）：330㎡まで80％減額
- 特定事業用宅地等（貸付事業以外の事業用の土地）：400㎡まで80％減額
- 特定同族会社事業用宅地等（一定の法人の事業用の土地）：400㎡まで80％減額
- 貸付事業用宅地等（アパート・駐車場など）：200㎡まで50％減額
限度面積を超える部分には適用されず、超えた分は通常どおり評価されます。複数の区分を併用する場合は、面積の調整があります（貸付事業用宅地等がない場合、特定事業用等と特定居住用は合計730㎡まで）。
被相続人が住んでいた実家の敷地は、取得する人が要件を満たす場合に、「特定居住用宅地等」に当たります。なお、減るのは土地の「評価額」であり、相続税そのものが80％減るわけではありません。
自宅の土地で特例が使えるのは誰が相続したとき？
特定居住用宅地等の場合、土地を取得する人によって条件が変わります。
- 配偶者：取得者ごとの要件はありません。相続後にその家に住み続けたり、土地を持ち続けたりする必要もありません
- 同居していた親族：相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に居住し、かつ、その土地を相続開始時から申告期限まで保有していること
- 別居の親族（いわゆる「家なき子」）：次の条件を、すべて満たすこと
- 被相続人に配偶者がいないこと
- 被相続人と同居していた相続人がいないこと
- 相続開始前3年以内に、自分・配偶者・三親等内の親族・特別の関係のある一定の法人が所有する家屋に住んだことがないこと
- 相続開始時に自分が住んでいる家屋を、それ以前のいずれの時にも所有していなかったこと
- その土地を、相続開始時から申告期限まで保有していること
別居の親族のケースは、このほかにも条件があり、複雑で勘違いされやすい部分です。判断に迷う場合は、早めに税理士へご相談ください。
老人ホームに入所していた場合
被相続人が、要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の事由・条件のもとで、入所前の自宅の敷地が「居住の用に供されていた宅地等」として扱われる場合があります（入所後に事業の用や、被相続人等以外の人の居住の用に供された場合を除きます）。該当するかどうかは、個別の事情で変わります。
見落としやすい3つの注意点
- 申告が必要です：この特例を使うには、相続税の申告書に特例を受ける旨を記載し、計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付して提出する必要があります。特例を適用した結果、納める税額がゼロになる場合でも、申告が必要です
- 申告期限は10か月：相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です
- 遺産分割が間に合わないとき：申告期限までに分割されていないと、当初の申告ではこの特例を使えません。申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、申告期限から3年以内に分割できた場合は、分割の日の翌日から4か月以内に「更正の請求」をすることで、特例の適用を受けられます
また、特例を受ける宅地等を取得する相続人が2人以上いる場合は、適用する宅地等の選択について全員の同意が必要で、原則として申告期限までに分割されている必要があります。遺産分割の進め方は「遺産分割協議、『10年』を過ぎると何が変わる？」、相続手続き全体の期限は「親が亡くなったあと、『期限』があるのはどの手続き？」をご参照ください。
売却を考えているときの落とし穴
「どうせ売るから」と、申告期限前に土地を売ってしまうと、「申告期限まで保有していること」という要件を満たせなくなり、同居親族や別居親族の場合は特例を使えなくなることがあります（配偶者には取得者ごとの要件がありません）。売却を検討している場合は、特例を使うのか、売却時期をいつにするのかを、先に専門家と確認しておくと安心です。売却時期と税金の関係は「『年内に実家を売りたい』と思ったら？」、売却時の税金は譲渡所得税の基礎知識をご参照ください。
まとめ
小規模宅地等の特例は、実家の土地の相続税評価額を大きく減らせる可能性のある制度ですが、「誰が相続するか」「申告するか」「期限までに保有・居住しているか」で結果が変わります。制度の適用可否は個別の事情によって異なりますので、詳しくは税理士や税務署にご確認ください。
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※本文は、国税庁の公表資料（タックスアンサーNo.4124・No.4208）に基づく一般的な内容です。税制は改正されることがありますので、最新の内容は国税庁のホームページでご確認ください。